Eine Baugenehmigung ist der Verwaltungsakt, auf dessen Grundlage gebaut werden darf. Ohne sie ist das Bauen rechtswidrig, und ein errichtetes Gebäude kann weder an die Infrastruktur angeschlossen werden noch eine Nutzungsgenehmigung erhalten.
Eine Ausnahme bilden einfache Bauwerke, die ohne Baugenehmigung errichtet werden dürfen, geregelt durch die Verordnung über einfache und sonstige Bauwerke und Arbeiten (Amtsblatt NN 112/17, 34/18, 36/19, 98/19, 31/20, 74/22 und 155/23).
Das neue Baugesetz ist am 1. Januar 2026 in Kraft getreten und ändert das Verfahren erheblich — insbesondere für Einfamilienhäuser. Dieser Ratgeber erklärt das Verfahren Schritt für Schritt, abgestimmt auf die Gebäudeart.
Alle angeführten Artikel (Art.) beziehen sich auf das Baugesetz (Amtsblatt NN 155/2025).
01Gebäudearten nach dem neuen Gesetz
Das gesamte Verfahren hängt davon ab, in welche Gruppe Ihr Gebäude fällt. Das Gesetz unterscheidet drei:
Ein Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, dessen Bruttogeschossfläche 400 m² nicht überschreitet, sowie ein landwirtschaftliches Gebäude bis 600 m² Art. 3 Nr. 32. Dies ist das typische Einfamilienhaus, für das das einfachste Verfahren gilt.
Ein Wohngebäude mit drei oder mehr Wohneinheiten, von denen bis zu 20 % der Fläche gewerblich genutzt werden dürfen Art. 3 Nr. 33.
Alles Übrige, für das eine Baugenehmigung erteilt wird.
Im Zweifelsfall oder wenn ein Gebäude mehrere Kriterien erfüllt, gilt die anspruchsvollere Gruppe.
→ Detailliertes Verfahren: Häuser bis 400 m² · Mehrfamilienhäuser und sonstige Gebäude (demnächst)
02Wer am Verfahren beteiligt ist
Zakon Art. 17 definiert fünf Baubeteiligte:
Die Person, in deren Namen gebaut wird; stellt den Genehmigungsantrag.
Ein zugelassener Architekt oder Ingenieur, der den Entwurf erstellt und für dessen Einhaltung der Vorschriften verantwortlich ist Art. 19. Sind mehrere Planer beteiligt, ist der Hauptplaner für ihre Abstimmung verantwortlich Art. 20.
Eine zugelassene Person, die den Entwurf hinsichtlich der mechanischen Widerstandsfähigkeit und Standsicherheit prüft Art. 27.
Führt im Namen des Bauherrn die fachliche Bauüberwachung durch Art. 24.
Baut gemäß der Genehmigung Art. 21.
Die Genehmigung erteilt die für das Bauwesen zuständige Verwaltungsbehörde (der Gespanschaft oder der Großstadt), und für Bauwerke von staatlicher Bedeutung das Ministerium Art. 52–53.
03Verfahrensablauf — von der Idee bis zur Nutzungsgenehmigung
Die allgemeine Reihenfolge ist für alle gleich, Inhalt und Pflichten unterscheiden sich jedoch je nach Gruppe:
- Entwurf — Vorentwurf (für weniger komplexe Gebäude) oder Hauptentwurf (für die übrigen).
- Besondere Bedingungen und Anschlussbedingungen — werden vor Antragstellung eingeholt. Vorerst werden sie über die Verwaltungsbehörde angefordert — siehe Abschnitt zur Übergangszeit.
- Antrag auf Baugenehmigung — der Bauherr reicht ihn elektronisch ein Art. 61.
- Baugenehmigung — erteilt durch die Verwaltungsbehörde.
- Anzeige des Baubeginns — spätestens 5 Tage vor Beginn Art. 89.
- Ausführungsprojekt — verpflichtend für alle außer weniger komplexen Gebäuden Art. 39 Abs. 3.
- Bau unter fachlicher Aufsicht.
- Nutzungsgenehmigung — nach der technischen Abnahme Art. 94, 102.
04Was ist neu ab 2026
Dies sind die wichtigsten Änderungen gegenüber dem bisherigen Gesetz:
Für die Baugenehmigung werden nur der Vorentwurf und der Nachweis des rechtlichen Interesses vorgelegt Art. 62. Der Hauptentwurf ist keine Voraussetzung für die Genehmigung mehr, sondern wird bei der Anzeige des Baubeginns vorgelegt Art. 89 Abs. 4.
Eine wichtige Neuerung, die den Umfang der Unterlagen für Mehrfamilienhäuser und sonstige Bauwerke erhöht Art. 39 Abs. 3.
Die fachliche Aufsicht weniger komplexer Gebäude erfolgt nur in Bezug auf die mechanische Widerstandsfähigkeit und Standsicherheit Art. 26 Abs. 2. Die technische Abnahme eines solchen Gebäudes prüft nicht die Erfüllung der grundlegenden Anforderungen Art. 94 Abs. 3.
Das Gesetz sieht vor, dass der Planer die Anschlussbedingungen und besonderen Bedingungen selbstständig elektronisch über das System eDozvola einholt Art. 47 Abs. 2. In der Praxis ist eDozvola für diesen direkten Weg noch nicht eingerichtet, daher wird der Antrag in der Übergangszeit über die Verwaltungsbehörde bzw. das Ministerium eingereicht Art. 134. Die öffentlich-rechtlichen Stellen antworten innerhalb der vorgeschriebenen Fristen (z. B. 30 Tage für besondere Bedingungen Art. 48; 15 Tage für die Bestätigung des Hauptentwurfs Art. 66).
Obwohl das Gesetz die Erstellung der Entwürfe in einer BIM-Umgebung für alle außer weniger komplexen Gebäuden vorschreibt Art. 30 Abs. 3, tritt diese Bestimmung erst am 1. Januar 2031 für Bauwerke in der Zuständigkeit des Ministeriums und am 1. Januar 2035 für jene in der Zuständigkeit der Verwaltungsbehörden in Kraft Art. 162. Bis dahin ist BIM nicht verpflichtend.
Sondergebühr für das Bauen ohne Genehmigung
Wird mit dem Bau begonnen, bevor die Genehmigung erteilt ist, wird eine Sondergebühr erhoben Art. 72 Abs. 2:
05Wie lange eine Baugenehmigung gilt
Nachdem die Genehmigung rechtskräftig geworden ist, sind zwei Fristen wichtig:
Frist für den Baubeginn (Gültigkeit der Genehmigung)
Die Genehmigung verliert ihre Gültigkeit, wenn der Bauherr nicht mit dem Bau beginnt, innerhalb von 6 Jahren ab Rechtskraft, bzw. 8 Jahren bei vom Ministerium erteilten Genehmigungen. Es gilt, dass der Bauherr mit dem Tag der Anzeige des Baubeginns mit dem Bau begonnen hat Art. 79.
Frist für die Fertigstellung des Gebäudes
Gerechnet ab dem Tag der Anzeige des Baubeginns muss das Gebäude (äußeres Erscheinungsbild und Gestaltung des Baugrundstücks) fertiggestellt sein innerhalb von Art. 80:
5 Jahre
7 Jahre
10 Jahre
Die Fristen gelten nicht für Gebäude, die ein einzeln geschütztes Kulturgut sind.
06Übergangsbestimmungen
Für laufende Projekte ist Folgendes wichtig:
Werden nach dem alten Gesetz abgeschlossen Art. 129.
Gilt als gültiges Dokument zur Erlangung der Genehmigung, wenn der Antrag innerhalb von 12 Monaten nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes gestellt wird Art. 130.
Die nach dem alten Gesetz festgelegten können noch 2 Jahre verwendet werden Art. 142.
Da eDozvola für das direkte Einholen der Bedingungen noch nicht eingerichtet ist, leitet der Planer das Verfahren in der Übergangszeit über die Verwaltungsbehörde bzw. das Ministerium ein Art. 134.
Nicht sicher, in welche Gruppe Ihr Bauvorhaben fällt?
DoT. d.o.o. erstellt die Planungsunterlagen und führt die Genehmigungsverfahren nach dem neuen Baugesetz.
Kontaktieren Sie uns →Hinweis: Dieser Ratgeber dient der Information und ersetzt nicht die Einsicht in die geltenden Vorschriften. Für den konkreten Fall gilt stets der aktuelle Wortlaut des Baugesetzes und der zugehörigen Verordnungen.